Høyesterett (HR-2018-2388-A) har nylig avklart at det ikke foreligger en generell adgang for kommunene som reguleringsmyndighet til å stille vilkår om innløsning av eiendommer som blir berørt av reguleringsplaner. Høyesterett stadfestet det rettslige utgangspunktet om at grunneiere må finne seg i rådighetsreguleringer uten at det utløser krav på erstatning, og at eventuelle vilkår bare kan settes innenfor rammen av plan- og bygningsloven.
Bakgrunnen for saken var at en grunneier tok ut søksmål mot Sandnes kommune med krav om erstatning for økonomisk tap som følge av en reguleringsplan. Grunneiers eiendom som lå nær toglinjen på Jærbanen, ble omregulert fra bolig til industri. Kort tid etter at reguleringsplanen var godkjent, ble det klart at Jernbaneverket ville etablere ny godsterminal innenfor reguleringsområdet. Grunneier gjorde gjeldende flere forhold som etter deres oppfatning måtte lede til erstatningsansvar for kommunen.
For det første anførte grunneier at kommunen på ulike stadier i planprosessen skulle ha stilt som vilkår for omregulering at Jernbaneverket måtte overta grunneiers eiendom til gjenanskaffelsesverdi. Grunneier hevdet for det andre at kommunen ved ulike uttalelser hadde skapt en forventning om innløsning. For det tredje ble det anført at kommunen hadde opptrådt erstatningsbetingende urettmessig i planprosessen ved omreguleringen fra bolig til industri og i forbindelse med prosessen der det ble vurdert å tilbakeregulere eiendommen til boligformål.
Høyesterett tok først stilling til spørsmålet om kommunen kunne og skulle ha stilt krav overfor Jernbaneverket om overtakelse av grunneiers eiendom til gjenanskaffelsesverdi. Førstvoterende tok utgangspunkt i plan- og bygningsloven 1985, som var gjeldende frem til plan- og bygningsloven 2008 trådte i kraft. Etter en konkret fortolkning av ordlyden i plan- og bygningsloven 1985 § 26 om adgangen til å fastsette reguleringsbestemmelser, sammenholdt med uttalelser i forarbeidene, kom Høyesterett til at kommunen bare hadde anledning til å fastsette reguleringsbestemmelser som var nødvendig for å «sikre formålet med reguleringen». Å gi bestemmelser om en bestemt økonomisk løsning for grunneier i denne saken, ville være å gå lenger enn det som var nødvendig for å sikre reguleringsformålet. Det ble også vist til at Jernbaneverket hadde forpliktet seg til å gjennomføre innløsning der det ikke viste seg mulig å foreta tilstrekkelig støyskjerming i henhold til gjeldende forskrifter, slik at berørte eiendommer på denne måten ble ansett ivaretatt.
Et annet vesentlig poeng for Høyesterett, var at plan- og bygningsloven 1985 hadde bestemmelser om rett til innløsning og erstatning i enkelte, bestemt angitte situasjoner. At det var fastsatt slike bestemmelser, ga etter Høyesteretts oppfatning klare holdepunkter for lovgiver hadde forutsatt at det ikke gjelder en generell adgang for kommunen til å stille vilkår om innløsning av eiendommer som blir berørt av en reguleringsplan. Sandnes kommune hadde i henhold til plan- og bygningsloven altså ikke adgang til å sette vilkår om innløsning av eiendommen, og kommunen opptrådte dermed ikke urettmessig. Erstatningsansvar for kommunen var derfor ikke aktuelt på dette punkt.
Høyesterett gikk så videre til å drøfte de andre forholdene grunneier anførte måtte lede til erstatningsansvar for kommunen.
Til dette sa Høyesterett at i den grad enkelte uttalelser fra kommunen hadde vært egnet til å skape urealistiske forventninger til grunneier om innløsning, så kunne ikke uttalelsene gi grunneier en rimelig forventning om å oppnå et bedre resultat enn de kunne oppnådd ved å akseptere et forslag til løsning som kommunen fremsatte i 2013-2014. Kommunen sa seg da villig til å overta eiendommen til en pris basert på gjennomsnittet av to verditakster.
Høyesterett fant heller ikke at kommunen hadde opptrådt urettmessig overfor grunneier i planprosessene, verken ved omregulering til industri eller i forbindelse med prosessen der det ble vurdert å tilbakeregulere eiendommen til boligformål. Høyesterett viste til det generelle utgangspunktet om at domstolenes kompetanse ved overprøving av reguleringsvedtak er begrenset, og konkluderte med at kommunens vedtakelse av reguleringsplanen uansett bygget på en forsvarlig skjønnsutøvelse. Kommunen ble heller ikke ansett for å ha opptrådt urettmessig eller kritikkverdig da den valgte å avslutte planprosessen med å tilbakeregulere eiendommen til boligformål.
Det sentrale ved denne avgjørelsen synes å være at Høyesterett slår fast det ikke gjelder noen generell adgang for kommuner til å stille vilkår om innløsning av eiendommer som blir berørt av reguleringsplaner.
Selv om denne konkrete saken ble løst etter bestemmelsene i plan- og bygningsloven 1985, viser Høyesterett til at også någjeldende plan- og bygningslov inneholder tilsvarende bestemmelser. Rekkevidden av dommen er således ikke begrenset til planvedtak truffet før ikrafttredelsen av den nye loven. Avgjørelsen stadfester også at domstolenes kompetanse ved overprøving av reguleringsvedtak er begrenset, og at valg av reguleringsformål og hvilke områder som omfattes av reguleringen, faller inn under kommunenes frie skjønnsutøvelse.
Dommen er tilgjengelig på Lovdata: https://lovdata.no/pro/#document/HRSIV/avgjorelse/hr-2018-2388-a?searchResultContext=1506&rowNumber=16&totalHits=40589